La Valeur Locative Cadastrale
Concept souvent méconnu, la Valeur Locative Cadastrale de votre habitation est pourtant importante car elle est la base d’imposition aux différents impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation,…) que vous allez payer en tant que propriétaire ou locataire.
Définition
La définition de la Direction générale des Finances Publiques est la suivante : « La Valeur Locative Cadastrale représente le loyer théorique annuel que le bien serait susceptible de produire dans des conditions normales à une date de référence.»
Autrement dit, la Valeur Locative Cadastrale correspond à un loyer annuel théorique (défini par l’administration fiscale…) que percevrait le propriétaire du logement si celui-ci était loué dans les conditions normales du marché.
Méthode de calcul
Pour que les impôts locaux soient justes (i.e. le propriétaire d’une grande maison doit payer plus d’impôts locaux que son voisin qui a une petite maison), les pouvoirs publics ont défini la Valeur Locative Cadastrale qui est une méthode d’évaluation de votre bien reposant sur deux critères :
- La catégorie de votre logement (8 catégories possibles) en fonction de sa qualité sur le plan national et dans sa commune. La catégorie définit un tarif d’évaluation au mètre carré ;
- La surface pondérée qui est obtenue en appliquant des correctifs à la superficie réelle des locaux. Les correctifs sont des facteurs qui influent sur le niveau des loyers dans des conditions normales de fonctionnement du marché locatif (par exemple : présence ou non d’un ascenseur, logement récent ou ancien, le confort de l’habitation…).
Fait intéressant
La Valeur Locative Cadastrale est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties et de celui de 1961 pour les propriétés non bâties.
Elle est depuis modifiée annuellement par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation. Elle est, par ailleurs, mise à jour pour tenir compte des modifications qui concernent votre bien (cf. Modification de la Valeur Locative).
Comme vous pouvez l’imaginer, les Valeurs Locatives Cadastrales ne correspondent donc plus à la réalité du marché locatif actuel. Il faut donc attendre une prochaine réforme des valeurs locatives (en 2017, il y a eu une réforme qui concernait uniquement les locaux professionnels).
Mais cette réforme est un sujet politique très difficile à traiter car les collectivités locales ont progressivement augmenté leur taux d'imposition pour compenser la faiblesse des valeurs locatives devenues inadaptées. Une revalorisation (à la hausse bien sûr des valeurs locatives - le marché a dans l’ensemble significativement pris de la valeur) entraînerait potentiellement une forte augmentation des impôts…
Modification de la Valeur Locative
Il existe cinq changements possibles qui modifient la Valeur Locative Cadastrale de votre bien :
- Les changements de consistance c’est-à-dire la modification du volume ou de la surface de votre bien du fait, par exemple, d’extensions, de démolitions totales ou partielles… ;
- Les changements d’affectation : par exemple votre local d’habitation devient un local commercial ou l’inverse ;
- Les constructions nouvelles ou reconstructions c’est-à-dire l’édification d'un bâtiment pour la première fois sur une parcelle non bâtie ou d'un bâtiment reconstruit sur l'emplacement d'un bâtiment démoli ;
Note : Les 3 premiers changements ci-dessus présentés doivent faire l’objet d’une déclaration par le propriétaire auprès du service des impôts fonciers du lieu de situation des biens pour que ce dernier puisse modifier en conséquence la Valeur Locative Cadastrale du bien.
- Les changements de caractéristiques physiques qui correspondent à des travaux d'amélioration importants qui n’ont pas d’incidence sur la superficie ou le volume du local (cf. travaux d’isolation par exemple) ;
- Les changements d’environnement qui correspondent aux phénomènes extérieurs affectant l'environnement immédiat du bien (en bien ou en mal…) ;
Note : Les deux autres types de changement (changements de caractéristiques physiques et d’environnements) ne sont pas soumis à obligation déclarative car ils sont constatés d’office par les services des impôts fonciers.
Où trouver la Valeur Locative Cadastrale de votre bien ?
Il vous suffit de demander la fiche d’évaluation de votre bien auprès de votre centre des impôts fonciers.
La Valeur Locative Cadastrale de votre bien ne correspond pas à « la réalité de marché »?
Vous pouvez adresser une réclamation à votre centre des impôts qui dispose d’un délai de réponse de 6 mois (sans réponse de leur part, votre réclamation est considérée comme rejetée).
Et le calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation dans tout ça ?
Il est important de rappeler que ce sont les collectivités locales (votre Mairie) qui décident librement des taux d’imposition applicables à votre logement en fonction de ses besoins financiers et de ses futures recettes.
La taxe foncière est égale à la moitié de la Valeur Locative Cadastrale de votre logement multipliée par le taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
La taxe d’habitation (à voir ce qu’elle deviendra) est calculée à partir de la Valeur Locative Cadastrale multipliée par le taux de la taxe d’habitation diminuée d’abattements (nombre d’occupants, résidence principale ou non…).